Cel nabycia nieruchomości jako kryterium różnicowania ochrony nabywcy w ustawie deweloperskiej

Abstrakt

Aksjologiczną przesłanką uchwalenia pierwszej ustawy deweloperskiej było zapewnienie szczególnej ochrony nabywcy nieruchomości mieszkalnej. Przyjęta w ustawie konstrukcja pojęcia „nabywcy” koresponduje z cywilnoprawnym pojęciem konsumenta, opartym na założeniu istnienia asymetrii informacyjnej i ekonomicznej pomiędzy stronami stosunku deweloperskiego. Punktem wyjścia dla analiz prowadzonych w niniejszym artykule jest stwierdzenie, że ustawa deweloperska nie różnicuje sytuacji prawnej osób fizycznych nabywających nieruchomość dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz osób fizycznych nabywających nieruchomość w celach inwestycyjnych, zwłaszcza w celu lokowania kapitału. Zdaniem autorki taki stan prawny może prowadzić do zapewnienia ochrony nieuzasadnionej, a nawet sprzecznej z celem ustawy. Artykuł zmierza do wykazania, iż podmiot nabywający kolejną nieruchomość w celach tezauryzacyjnych nie znajduje się w pozycji „słabszej strony” stosunku deweloperskiego, a tym samym nie wymaga szczególnej, wzmocnionej ochrony, jaką gwarantuje nabywcy ustawa deweloperska.

W szczególności rozważona zostanie zasadność nowelizacji ustawy deweloperskiej polegającej na dopuszczeniu możliwości wprowadzania do umów deweloperskich klauzul umożliwiających monitorowanie statusu prawnego nieruchomości po przeniesieniu jej własności, a także ewentualnego czasowego ograniczenia uprawnień nabywcy do czerpania korzyści majątkowych z nieruchomości (np. na podstawie stosunku najmu). Podejmowana problematyka oraz proponowane postulaty zmierzają do zainicjowania dyskusji nad koniecznością przywrócenia równowagi kontraktowej w stosunku deweloperskim. Dyskusja ta powinna uwzględniać poszanowanie zasady proporcjonalności ingerencji w prawa konsumenta oraz unikać nadmiernego rozszerzania ochrony na podmioty, które nie zaspokajają rzeczywistej potrzeby mieszkaniowej. Zagadnienie to ma istotne znaczenie z perspektywy badań nad zrównoważonym rozwojem mieszkalnictwa w Polsce, rozumianym jako wyważenie interesów sektora publicznego i podmiotów prywatnych przy jednoczesnym uwzględnieniu prawa do mieszkania jako prawa człowieka. Jednokierunkowy model ochrony nabywcy, nieuwzględniający inwestycyjnego charakteru części transakcji, sprzyja utrwalaniu zjawiska tezauryzacji mieszkań, co w dłuższej perspektywie ogranicza dostępność lokali mieszkalnych i osłabia skuteczność polityki mieszkaniowej państwa. Artykuł wpisuje się w nurt analiz wskazujących na znaczenie adekwatnie ukształtowanych instrumentów prawa prywatnego dla realizacji celów publicznych, podkreślając rolę regulacji stosunku deweloperskiego jako jednego z elementów warunkujących zrównoważony rozwój mieszkalnictwa.